13 januari 2026 | Leestijd: 10 minuten
Het Urban Land Institute (ULI) publiceerde onlangs een referentierapport over de link tussen duurzame mobiliteit en commercieel vastgoed. Een onderwerp dat ver af kan lijken van de dagelijkse zorgen van Belgische bedrijven, maar dat in werkelijkheid centraal staat in de uitdagingen van morgen.
Waarom? Omdat de mobiliteit van de bewoners van een gebouw het grootste deel van de totale CO2-voetafdruk vertegenwoordigt. En met de komst van de CSRD-richtlijn in België moeten bedrijven nu verantwoording afleggen over deze emissies in scope 3.
De Context: Waarom Deze Convergentie Nu?
Groeiende Vraag naar “Walkable” Wijken
De cijfers spreken voor zich. Volgens de National Association of Realtors (2023) waardeert 79% van de Amerikanen de mogelijkheid om te wonen op een plek waar ze gemakkelijk kunnen lopen naar andere locaties en voorzieningen.
Een studie van Smart Growth America (2020) toont aan dat 66% van de Amerikanen denkt dat hun gemeenschappen verbeterd zouden worden door meer te investeren in openbaar vervoer.
Deze vraag is niet alleen Amerikaans. In België zien we dezelfde trends:
- De populariteit van wijken zoals Dansaert in Brussel, Het Eilandje in Antwerpen, of het centrum van Gent
- De groeiende waardering van appartementen nabij metro-/tramstations
- Het succes van nieuwe TOD-wijken (Transit-Oriented Development) zoals Tour & Taxis
Scope 3-Emissies: De Onzichtbare Uitdaging
De meeste bedrijven concentreren zich op hun directe emissies (scope 1) en hun elektriciteitsverbruik (scope 2). Toch vertegenwoordigen scope 3-emissies meestal het grootste deel van de totale CO2-voetafdruk.
Voor een gebouw omvatten scope 3-emissies:
- Woon-werkverkeer van werknemers
- Verplaatsingen van bezoekers
- Leveringen en ophaling
- Transport van bouwmaterialen
Concreet voorbeeld: Voor een kantoorgebouw met 500 personen waarvan 80% met de auto komt, kunnen de emissies gerelateerd aan woon-werkverkeer 3 tot 5 keer de directe emissies van het gebouw zelf vertegenwoordigen.
De Regelgevende Druk Neemt Toe
De CSRD-richtlijn (Corporate Sustainability Reporting Directive) verplicht Europese bedrijven geleidelijk om gedetailleerde informatie te publiceren over hun milieu-impact:
- 2025: Grote bedrijven die al onderworpen zijn aan de NFRD (Non-Financial Reporting Directive) vóór 2024 (+500 werknemers)
- 2026: Andere grote bedrijven (+250 werknemers)
- 2027+: Beursgenoteerde KMO’s
Zelfs bedrijven die niet direct betrokken zijn, zullen worden beïnvloed via hun opdrachtgevers die ESG-gegevens van hen zullen vragen voor hun eigen rapportage.
De 5 Pijlers van Duurzame Mobiliteit (ModeScore)
ModeScore, een wereldwijde certificeringsorganisatie, definieert duurzame mobiliteit rond een gebouw aan de hand van 5 pijlers:
1. Wandelen
Principe: Voetgangersverplaatsingen bevorderen door een hoogwaardige stedelijke omgeving.
In de praktijk:
- Brede en goed onderhouden trottoirs
- Beveiligde voetgangersoversteekplaatsen
- Aangepaste openbare verlichting
- Groene infrastructuur (bomen, banken)
Belgisch voorbeeld: De voetgangerszone van Brussel heeft de centrale boulevards getransformeerd in een zone met prioriteit voor voetgangers, wat de commerciële bezoekersstroom aanzienlijk heeft verhoogd.
2. Fietsen en Micromobiliteit
Principe: Het gebruik van de fiets en micromobiliteitsapparaten (steps, monowheel, …) aanmoedigen.
In de praktijk:
- Beschermde fietspaden
- Beveiligde fietsenstalling
- Oplaadpunten voor elektrische fietsen
- Douches en kleedkamers in gebouwen
Belgisch voorbeeld: Gent staat op de 7e plaats van fietsvriendelijke steden wereldwijd (Copenhagenize Index 2025) dankzij zijn uitzonderlijke fietsinfrastructuur.
3. Openbaar Vervoer
Principe: Toegang tot en gebruik van openbaar vervoer vergemakkelijken.
In de praktijk:
- Nabijheid van metro-/tram-/busstations
- Real-time informatieschermen in hallen
- Vervoersabonnementen voor werknemers
- Vloeiende multimodale verbindingen
Belgisch voorbeeld: De TOD-projecten langs het Brussels S-netwerk (Schaarbeek Vorming, Delta, Vorst Midi) integreren direct deze logica.
4. Gedeelde Voertuigen
Principe: Individueel autobezit verminderen door autodelen te bevorderen.
In de praktijk:
- Toegewijde plaatsen voor gedeelde voertuigen
- Partnerschappen met Cambio, Poppy, Free2Move
- Flexibel parkeerbeleid (minder privéplaatsen)
Belgisch voorbeeld: Sommige nieuwe gebouwen in Brussel bieden 0,3 parkeerplaatsen per woning maar met Cambio-toegang, versus traditioneel 1,5 plaatsen.
5. Elektrische Voertuigen
Principe: De transitie naar elektrische mobiliteit ondersteunen.
In de praktijk:
- Oplaadpunten in parkings
- Correct gedimensioneerde elektrische infrastructuur
- Gereserveerde plaatsen voor elektrische voertuigen
Belgisch voorbeeld: Het Brussels Gewest verplicht nu oplaadpunten in elke nieuwe constructie met autoparkeerplaatsen.
Concrete Vastgoedvoorzieningen
Voor Fietsen en Micromobiliteit
Beveiligde Fietsenstallingen
Volgens ModeScore is het ontwerp van fietsenstallingen even belangrijk als hun aantal. De belangrijkste elementen zijn:
✅ Royale dimensionering
- Een significant percentage van de bewoners kunnen accommoderen
- Evolutie voorzien (bakfietsen, grotere elektrische fietsen)
✅ Veiligheid en comfort
- Optimale verlichting
- Videobewakingssysteem
- Toegangscontrole
- Adequate ventilatie
✅ Toegankelijkheid
- Conform normen voor personen met beperkte mobiliteit
- Gemakkelijke toegang zonder trappen
- Automatische deuren
✅ Uitrusting
- Oplaadpunten voor elektrische fietsen
- Basis reparatiegereedschap
- Fietspomp
Geschatte kosten: 1 beveiligde fietsparkeerplek = €500-800 versus €15.000-25.000 voor een ondergrondse autoparkeerplek.
Douches en Kleedkamers
Voor kantoorgebouwen bevorderen douches het fietsgebruik.
Meetbare impact: Een studie van Virginia Tech uitgevoerd in de regio Washington DC toont aan dat werknemers met toegang tot douches, lockers en fietsparkeren op het werk een 4,86 keer hogere kans hebben om met de fiets te komen vergeleken met degenen zonder fietsinfrastructuur (Buehler, 2012).
Bovendien toont een enquête van de British Council for Offices aan dat 38% van de kantoormedewerkers zou overwegen om met de fiets te komen als hun werkplek betere voorzieningen zou bieden.
Aanbevolen voorzieningen:
- Gescheiden douches voor mannen/vrouwen en douche voor personen met beperkte mobiliteit
- Beveiligde lockers
- Haardrogers
- Spiegels en stopcontacten
Aanbevolen verhouding: 1 douche per 50 bewoners in kantoorgebouwen.
Groene Infrastructuur
Bomen en groene ruimtes rond gebouwen verbeteren de kwaliteit van actieve verplaatsingen aanzienlijk.
Voordelen:
- Schaduw in de zomer (cruciaal tijdens hittegolven)
- Vermindering van het stedelijke hitte-eilandeffect
- Verbetering van de luchtkwaliteit
- Visuele aantrekkelijkheid
Investering: Een volwassen boom kan de omgevingstemperatuur met 2 tot 8°C verlagen in een straal van 10 meter.
Voor Openbaar Vervoer
Real-Time Informatieschermen (RTI)
De installatie van RTI-schermen in gebouwhallen biedt verschillende voordelen:
Voor bewoners:
- Verminderde wachtangst
- Betere reisplanning
- Verhoogd gebruik van openbaar vervoer
Voor de eigenaar:
- Sterk signaal van duurzame betrokkenheid
- Commercieel argument voor potentiële huurders
- Gematigde kosten (€2.000-5.000 per geïnstalleerd scherm)
Voorbeeld: Casa Arabella in Oakland (Californië) installeerde RTI-schermen in zijn hal, wat bijdroeg aan een openbaar vervoersgebruik van 45% onder de bewoners.
Vervoersabonnementen
Voor residentieel:
Sommige ontwikkelaars nemen MIVB/De Lijn/TEC-abonnementen op in de kosten, vooral voor woningen zonder parking.
Voordeel: Dit maakt het mogelijk om de vereiste parkeerverhouding te verminderen, wat significante besparingen genereert (€15.000 tot €25.000 per niet-gebouwde parkeerplaats).
Voor kantoren:
In België blijven vervoersabonnementen 100% aftrekbaar voor de werkgever en vormen ze een niet-belastbaar voordeel voor de werknemer.
Voor Auto’s
Flexibel Parkeerbeleid
De parkeerrevolutie is aan de gang. Steeds meer steden verminderen of schaffen verplichte parkeerminima af in nieuwe vastgoedprojecten.
In België:
- Brussel: CoBrACE-quota met parkeermaximums (niet minimums)
- Gent: drastische vermindering van minimums voor TOD-projecten
- Antwerpen: gedifferentieerd parkeerbeleid volgens nabijheid openbaar vervoer
Innovatieve strategieën:
1. Gedifferentieerd betaald parkeren
- 1e auto: €100/maand
- 2e auto: €150/maand
- Zonder auto: huurkorting €50/maand
2. Autodeel plaatsen
- 2-3 Cambio/Free2Move plaatsen
- Vermindert behoefte aan privéauto’s
- Studies tonen aan dat 1 gedeelde auto 8-10 privéauto’s kan vervangen
3. Gemutualiseerd parkeren
- Kantoren + residentieel = optimalisatie
- Kantoren gebruiken overdag, bewoners ’s nachts
Elektrische Oplaadpunten
Groeiende verplichting: Steeds meer regio’s verplichten laadpalen in nieuwbouw.
Brussels Gewest (sinds 2023):
- 1 laadpaal per 5 parkeerplaatsen (gebouwen +10 plaatsen)
Kosten:
- 11kW laadpaal: €1.500-2.500 geïnstalleerd
- Elektrische infrastructuur: €500-1.000/vooraf bekabelde plaats
ROI: Verhoogde aantrekkelijkheid + anticipatie op toekomstige regelgeving + patrimoniumwaardering.
Inspirerende Casestudies uit het ULI-Rapport
The Underline (Miami, Florida)
Het project: Transformatie van de ruimte onder Miami’s luchtmetro in een 16 km (10 mijl) lineair park.
Financiering: Publiek-privaat partnerschap
Realisaties (2021-2024):
- 4 km tot nu toe gebouwd
- 2 miljoen jaarlijkse bezoekers
- 18 nieuwe winkels geopend
- $50 miljoen jaarlijkse economische impact
- $3 miljard nieuwe belastbare waarde gegenereerd
Vastgoedimpact:
Het project Link at Douglas, aangrenzende residentiële ontwikkeling:
- Verlaagt parkeren naar 0,5 plaats per woning (versus 1,5 standaard Miami)
- Bouwbesparing: ~€10.000 per woning
- Herinvestering in duurzame infrastructuur
- 100% verhuurd in 4 maanden voor de eerste toren
Belangrijk citaat: “Eigendommen adverteren nu ‘aan The Underline’ als verkoopargument. We hebben wat een last was getransformeerd in een echt residentieel actief.” – Patrice Gillespie-Smith, COO Friends of The Underline
MiLine Miami (Miami, Florida)
Het project: Gemengde ontwikkeling langs het Ludlam Trail (voormalige spoorlijn omgebouwd tot 9,7 km pad).
Bijzonderheid: De ontwikkelaar (ZOM Living) heeft $3 miljoen geïnvesteerd in de aanleg van het pad zelf.
Kenmerken:
- 1.000 woningen (3 fasen)
- 2.000 m² winkels
- 396 m pad gebouwd door ontwikkelaar
- Fietsparkeren: €15/maand versus €50/maand auto (€100 voor 2e auto)
Impact: Private investeringen in publieke infrastructuur kunnen aanzienlijke vastgoedwaarde creëren terwijl ze de gemeenschap ten goede komen.
PENN DISTRICT (New York)
Het project: Herontwikkeling van 93.000 m² rond Penn Station, het grootste station van het westelijk halfrond (600.000 passagiers/dag).
Ontwikkelaar: Vornado Realty Trust
Investeringen:
- Creatie Plaza33 (voetgangersruimte met groen)
- Modernisering van 51.000 m² kantoren
- Verbetering multimodale toegangen (14 metrolijnen + regionale treinen)
Impact: Transformatie van een chaotische vervoershub naar een aantrekkelijke stedelijke bestemming, wat de vastgoedwaarde van de wijk aanzienlijk verhoogt.
Toekomstige bouwrechten: Nog eens 93.000 m² toegestaan, afhankelijk van de marktvraag.
Toepassing voor de Belgische Context
Bestaande en Toekomstige TOD-Projecten
Brussel:
- Tour & Taxis: stedelijke herontwikkeling geïntegreerd met tramproject
- Reyers: toekomstige multimodale pool (metro + tram)
- Delta: verdichting rond metrostation
- Schaarbeek Vorming: TOD-project langs het S-netwerk
Gent:
- Oude Dokken: havenreconversie met nadruk op actieve mobiliteit
- Verdichting rond Station Sint-Pieters
Antwerpen:
- Nieuw Zuid: nieuwe voetgangers- en fietswijk
- Grondvesten: stad-havenherverbinding via tram
Kansen voor Belgische Ontwikkelaars
1. Nabijheid openbaar vervoer valoriseren
Een appartement binnen 500m van een metrostation verkoopt gemiddeld 10-15% duurder dan een vergelijkbaar appartement verder weg.
2. Parkeerkosten verlagen
In België kost het bouwen van een parkeerplaats:
- Buitenparkeren: €5.000-8.000
- Ondergrondse parking: €15.000-25.000
- Geautomatiseerde parking: €25.000-35.000
20% vermindering van het aantal plaatsen = significante besparing die kan worden geherinvesteerd.
3. CSRD anticiperen
Bedrijven zoeken goed verbonden kantoren om hun scope 3-emissies te verminderen.
Een gebouw dat biedt:
- Directe metro-/tramtoegang
- Complete fietsinfrastructuur
- Mobiliteitsdiensten
…kan zich positioneren als “CSRD-ready” en premiumhuurders aantrekken.
4. Publiek-private partnerschappen
Belgische autoriteiten zoeken private partners om te activeren:
- Stations
- Onderbenut publieke ruimtes
- Goed verbonden industriële braakliggende terreinen
Voorbeeld: SDRB-oproepen tot projecten in Brussel geven expliciet voorrang aan projecten die duurzame mobiliteit integreren.
Gunstig Regelgevend Kader
Brussels Gewest:
- Gewestelijk Mobiliteitsplan (Good Move) moedigt rustige wijken aan
- Belastingaftrek voor fietsvoorzieningen in gebouwen
- Verplichting oplaadpunten in nieuwbouw
Vlaams Gewest:
- Programma “fietssnelwegen” die steden verbindt
- Subsidies voor beveiligde fietsparkings
- Mobiliteitsintegratie in milieuvergunningen
Waals Gewest:
- FAST-plan (zachte mobiliteit)
- Subsidies voor fietsinfrastructuur
- Te valoriseren RAVeL-punten (Autonoom Netwerk van Trage Wegen)
Vijf Belangrijke Lessen voor België
1. Publiek-Private Partnerschappen (PPP) Zijn Essentieel
Het succes van projecten zoals The Underline berust op nauwe samenwerking tussen:
- Overheden (infrastructuur, regelgeving)
- Private ontwikkelaars (ontwikkeling, activering)
- Verenigingen (animatie, onderhoud)
In België: De instrumenten bestaan (SDRB, Citydev, AG Vespa in Vlaanderen) maar moeten systematischer worden geactiveerd.
2. Financiële Prikkels Werken
Voor bewoners:
- Inclusief vervoersabonnementen
- Huurkortingen zonder auto
- Toegang tot autodelen
Voor ontwikkelaars:
- Gewestelijke premies
- Dichtheidsbonussen
- Vermindering urbanisatiekosten
3. Parkeerregelgeving Moet Evolueren
De overschakeling van minimums (bouwverplichting) naar maximums (beperking) van parkeren verandert de economische vergelijking radicaal.
Brussel is baanbrekend met het parkeerdeel van CoBrACE.
Doel: Grond en budget vrijmaken voor duurzamere mobiliteitsinfrastructuur.
4. Design Beïnvloedt Gedrag
Een mooie, goed onderhouden groene ruimte moedigt wandelen aan.
Schone en moderne douches moedigen fietsen aan.
Real-time informatieschermen verminderen de angst voor openbaar vervoer.
Investeren in de kwaliteit van duurzame mobiliteitsvoorzieningen = investeren in hun effectieve gebruik.
5. Toegankelijkheid en Gelijkheid Zijn Centraal
Een succesvol TOD-project moet voor iedereen toegankelijk zijn:
- Mensen met beperkte mobiliteit
- Gezinnen met kinderen
- Ouderen
- Huishoudens met bescheiden inkomens
Gentrificatierisico: TOD-projecten kunnen vastgoedprijzen verhogen en reeds gevestigde bevolkingsgroepen uitsluiten.
Oplossing: Sociale/middenwoningen opnemen in TOD-projecten, zoals het Brussels Gewest al gedeeltelijk oplegt (minimum 25% sociale huisvesting in nieuwe projecten van meer dan 3.500 vierkante meter).
Conclusie: Een Strategische Kans voor Belgische Actoren
Het Urban Land Institute-rapport toont aan dat het integreren van duurzame mobiliteit in vastgoedprojecten niet alleen een kwestie is van milieubewustzijn. Het is een economische kans.
Voor ontwikkelaars betekent dit de volgende voordelen:
- Vermindering bouwkosten (minder parkeren)
- Waardering van activa (nabijheid vervoer)
- Marktdifferentiatie
- Regelgevende anticipatie (CSRD)
Voor huurdersbedrijven betekent dit de volgende voordelen:
- Vermindering scope 3-emissies
- Werknemersaantrekkelijkheid (levenskwaliteit)
- CSRD-compliance
- Merkimago
Voor gemeenschappen betekent dit de volgende voordelen:
- Wijkdynamisering
- Congestievermindering
- Verbetering luchtkwaliteit
- Gebiedsaantrekkelijkheid
België heeft aanzienlijke troeven om deze transitie te laten slagen:
- Dicht openbaar vervoersnetwerk (een van de beste van Europa)
- Ontwikkelde fietscultuur (Gent, Antwerpen, Leuven)
- Compacte en dichte steden (ideaal voor actieve mobiliteit)
- Snel evoluerend regelgevend kader
Schaal ontbreekt nog. De voorbeelden bestaan, maar ze moeten vermenigvuldigen om onze steden echt te transformeren.
💬 Next Mobility Begeleidt U
Bent u projectontwikkelaar, investeerder of bedrijf dat actieve mobiliteit in uw projecten wil integreren?
Next Mobility kan u helpen om:
- Het mobiliteitspotentieel van uw sites te analyseren
- Een aangepaste mobiliteitsstrategie te ontwerpen
- De economische en milieu-impact te kwantificeren
- Concrete oplossingen te implementeren
📚 Bronnen
- Urban Land Institute (2025). Sustainable Mobility and Real Estate: Opportunities for Creating Lasting Development Value. 22 pagina’s.
- Buehler, R. (2012). Determinants of bicycle commuting in the Washington, DC region: The role of bicycle parking, cyclist showers, and free car parking at work. Transportation Research Part D: Transport and Environment, 17(7), 525-531.
- British Council for Offices (2019). Research on workplace cycling facilities.
- ModeScore (2025). Certificeringskader voor duurzaam transport in gebouwen.
- National Association of Realtors (2023). Community and Transportation Preferences Survey.
- Smart Growth America (2020). Public Opinion on Transportation Investment.
- Copenhagenize Index (2025). Global Rankings of Bicycle-Friendly Cities.
Gepubliceerd op 13 januari 2026
Auteur: Nicolas Verstraete, Expert Bedrijfsmobiliteit
Next Mobility