13 janvier 2026 | Lecture : 10 minutes
L’Urban Land Institute (ULI) vient de publier un rapport de référence sur le lien entre mobilité durable et immobilier commercial. Un sujet qui peut sembler éloigné des préoccupations quotidiennes des entreprises belges, mais qui est en réalité au cœur des enjeux de demain.
Pourquoi ? Parce que la mobilité des occupants d’un bâtiment représente la plus grande part de son empreinte carbone totale. Et avec l’arrivée de la directive CSRD en Belgique, les entreprises doivent désormais rendre compte de ces émissions dans l escope 3.
Le contexte : pourquoi cette convergence maintenant ?
Une demande croissante pour des quartiers « walkable »
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon le National Association of Realtors (2023), 79% des Américains valorisent la possibilité de vivre dans un endroit où ils peuvent facilement marcher vers d’autres lieux et commodités.
Une étude de Smart Growth America (2020) montre que 66% des Américains pensent que leurs communautés seraient améliorées en investissant davantage dans les transports publics.
Cette demande n’est pas uniquement américaine. En Belgique, on observe les mêmes tendances :
- L’engouement pour les quartiers comme Dansaert à Bruxelles, Het Eilandje à Anvers, ou le centre-ville de Gand
- La valorisation croissante des appartements proches des stations de métro/tram
- Le succès des nouveaux quartiers TOD (Transit-Oriented Development) comme Tour & Taxis
Les émissions du scope 3 : le défi invisible
La plupart des entreprises se concentrent sur leurs émissions directes (scope 1) et leur consommation électrique (scope 2). Pourtant, les émissions du scope 3 représentent typiquement la plus grande part de l’empreinte carbone totale.
Pour un bâtiment, les émissions du scope 3 incluent :
- Les déplacements domicile-travail des travailleurs
- Les déplacements des visiteurs
- Les livraisons et enlèvements
- Le transport des matériaux de construction
Exemple concret : Pour un immeuble de bureaux accueillant 500 personnes dont 80% viennent en voiture individuelle, les émissions liées aux déplacements domicile-travail peuvent représenter 3 à 5 fois les émissions directes du bâtiment en lui-même.
La pression réglementaire augmente
La directive CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) impose progressivement aux entreprises européennes de publier des informations détaillées sur leurs impacts environnementaux :
- 2025 : Grandes entreprises déjà soumises à la NFRD (Non-Financial Reporting Directive) avant 2024 (+500 travailleurs)
- 2026 : Autres grandes entreprises (+250 travailleurs)
- 2027+ : PME cotées en bourse
Même les entreprises non directement concernées seront impactées via leurs donneurs d’ordre qui leur demanderont des données ESG pour leur propre reporting.
Les 5 piliers de la mobilité durable (ModeScore)
ModeScore, organisation mondiale de certification, définit la mobilité durable autour d’un bâtiment selon 5 piliers :
1. La Marche
Principe : Favoriser les déplacements à pied par un environnement urbain de qualité.
En pratique :
- Trottoirs larges et bien entretenus
- Passages piétons sécurisés
- Éclairage public adapté
- Infrastructure verte (arbres, bancs)
Exemple belge : Le piétonnier de Bruxelles a transformé les boulevards centraux en zone prioritaire pour les piétons, augmentant significativement la fréquentation commerciale.
2. Le vélo et la micromobilité
Principe : Encourager l’utilisation du vélo et des dispositifs de micromobilité (trottinettes, monoroue, …).
En pratique :
- Pistes cyclables protégées
- Stationnement vélo sécurisé
- Bornes de recharge pour vélos électriques
- Douches et vestiaires dans les bâtiments
Exemple belge : Gand est classée 7ème ville cyclable mondiale (Copenhagenize Index 2025) grâce à son infrastructure cyclable exceptionnelle.
3. Les transports publics
Principe : Faciliter l’accès et l’utilisation des transports en commun.
En pratique :
- Proximité des stations de métro/tram/bus
- Écrans d’information en temps réel dans les halls
- Abonnements de transport pour les travailleurs
- Connexions multimodales fluides
Exemple belge : Les projets TOD le long du réseau S bruxellois (Schaerbeek Formation, Delta, Forest Midi) intègrent directement cette logique.
4. Les véhicules partagés
Principe : Réduire la propriété automobile individuelle en favorisant l’autopartage.
En pratique :
- Emplacements dédiés aux véhicules partagés
- Partenariats avec Cambio, Poppy, Free2Move
- Politique de parking flexible (moins d’emplacements privés)
Exemple belge : Certains nouveaux immeubles à Bruxelles proposent 0,3 places de parking par logement mais avec unaccès Cambio, contre 1,5 places traditionnellement.
5. Les véhicules électriques
Principe : Accompagner la transition vers l’électromobilité.
En pratique :
- Bornes de recharge dans les parkings
- Infrastructure électrique correctement dimensionnée
- Emplacements réservés aux véhicules électriques
Exemple belge : La Région bruxelloise impose désormais des bornes de recharge dans toute nouvelle construction avec un parking voitures.
Aménagements immobiliers concrets
Pour le vélo et la micromobilité
Locaux vélos sécurisés
Selon ModeScore, la conception des locaux vélos est aussi importante que leur nombre. Les éléments clés sont les suivants :
Dimensionnement généreux
- Accueillir un pourcentage significatif des occupants
- Prévoir l’évolution (vélos cargo, vélos électriques plus volumineux)
Sécurité et confort
- Éclairage optimal
- Système de vidéosurveillance
- Contrôle d’accès
- Ventilation adéquate
Accessibilité
- Conforme aux normes pour les personnes à mobilité réduite
- Accès facile sans escaliers
- Portes automatiques
Équipements
- Prises pour recharger les vélos électriques
- Outils de réparation de base
- Pompe à vélo
Coût approximatif : 1 place de stationnement vélo sécurisée = 500 à 800 € contre15.000 à 25.000 € pour une place voiture en sous-sol.
Douches et vestiaires
Pour les immeubles de bureaux, les douches favorisent l’utilisation du vélo.
Impact mesurable : Une étude de Virginia Tech menée dans la région de Washington DC démontre que les employés ayant accès à des douches, des casiers et un parking vélo au travail ont une probabilité 4,86 fois plus élevée de venir à vélo comparé à ceux sans aucune infrastructure cyclable (Buehler, 2012).
De plus, une enquête du British Council for Offices révèle que 38% des employés de bureau envisageraient de venir à vélo si leur lieu de travail offrait de meilleures installations.
Aménagements recommandés :
- Douches séparées homme/femme et douche pour les personnes à mobilité réduite
- Casiers sécurisés
- Sèche-cheveux
- Miroirs et prises électriques
Ratio recommandé : 1 douche pour 50 occupants dans les immeubles de bureaux.
Infrastructure verte
Les arbres et espaces verts autour des bâtiments améliorent considérablement la qualité des trajets actifs.
Bénéfices :
- Ombre en été (crucial en période de canicule)
- Réduction de l’effet d’îlot de chaleur urbain
- Amélioration de la qualité de l’air
- Attractivité visuelle
Investissement : Un arbre mature peut réduire la température ambiante de 2 à 8°C dans un rayon de 10 mètres.
Pour les transports publics
Écrans d’information temps réel (RTI)
L’installation d’écrans RTI dans les halls d’immeubles présente plusieurs avantages :
Pour les occupants :
- Réduction de l’anxiété liée à l’attente
- Meilleure planification des déplacements
- Augmentation de l’utilisation des transports publics
Pour le propriétaire :
- Signal fort d’engagement durable
- Argument commercial auprès de locataires potentiels
- Coût modéré (2,000 à 5,000 € par écran installé)
Exemple : Casa Arabella à Oakland (Californie) a installé des écrans RTI dans son hall, contribuant à un taux d’utilisation des transports publics de 45% parmi les résidents.
Abonnements de transport
Pour le résidentiel :
Certains promoteurs incluent des abonnements STIB/De Lijn/TEC dans les charges, particulièrement pour les logements sans parking.
Avantage : Cela permet de réduire le ratio de parking requis, générant des économies significatives (de 15.000 à 25.000 € par place de parking non construite).
Pour les bureaux :
En Belgique, les abonnements de transport restent déductibles à 100% pour l’employeur et constituent un avantage non imposable pour l’employé.
Pour les voitures
Politique de parking flexible
La révolution du parking est en marche. De plus en plus de villes réduisent ou suppriment les minimums de parking obligatoires dans les nouveaux projets immobiliers.
En Belgique :
- Bruxelles : Quota « CoBrACE » avec des maximums de parking (et non minimums)
- Gand : réduction drastique des minimums pour les projets TOD
- Anvers : politique de parking différenciée selon la proximité des transports en commun
Stratégies innovantes :
- Parking payant différencié
- 1ère voiture : 100 €/mois
- 2ème voiture : 150€/mois
- Sans voiture : réduction de loyer de 50€/mois
- Emplacements pour l’autopartage
- 2-3 emplacements Cambio/Free2Move
- Cela réduit le besoin de voitures privées
- Des études montrent qu’une voiture partagée peut remplacer 8 à 10 voitures privées
- Parking mutualisé
- Bureaux + résidentiel = optimisation
- Les bureaux l’utilisent le jour, les résidents la nuit
Bornes de recharge électrique
Obligation croissante : De plus en plus de régions imposent des bornes dans les nouvelles constructions.
Région bruxelloise (depuis 2023) :
- 1 borne pour 5 places de parking (bâtiments +10 places)
Coût :
- Borne 11kW : entre 1.500 et2.500 installée
- Infrastructure électrique : entre 500 et1.000 €/place pré-câblée
ROI : Attractivité accrue + anticipation des réglementations futures + valorisation patrimoine.
Cas d’étude inspirants du rapport ULI
The underline (Miami, Floride)
Le projet : Transformation de l’espace sous le métro aérien de Miami en parc linéaire de 16 km (10 miles).
Financement : Partenariat public-privé
Réalisations (2021-2024) :
- 4 km construits à ce jour
- 2 millions de visiteurs annuels
- 18 nouveaux commerces ouverts
- $50 millions d’impact économique annuel
- $3 milliards de nouvelle valeur taxable générée
Impact immobilier :
Le projet Link at Douglas, développement résidentiel adjacent :
- A rééduit le parking à 0,5 place par logement (contre 1,5 comme standard à Miami)
- Économie de construction : ~10.000 € par logement
- Réinvestissement dans les infrastructures durables
- Location à 100% en 4 mois pour la première tour
Citation clé : « Les propriétaires annoncent désormais ‘sur The Underline’ comme argument de vente. Nous avons transformé ce qui était une nuisance en véritable actif résidentiel. » – Patrice Gillespie-Smith, COO Friends of The Underline
MiLine Miami (Miami, Floride)
Le projet : Développement mixte le long du Ludlam Trail (ancienne voie ferrée convertie en sentier de 9,7 km).
Particularité : Le promoteur (ZOM Living) a investi $3 millions dans la construction du sentier lui-même.
Caractéristiques :
- 1.000 logements (3 phases)
- 2.000 m² de commerces
- 396 m de sentier construit par le promoteur
- Parking vélo : 15 €/mois contre 50 €/mois pour une place voiture (et 100 € pour une 2ème place voiture)
Impact : L’investissement privé dans l’infrastructure publique peut créer une valeur immobilière significative tout en bénéficiant à la communauté.
PENN DISTRICT (New York)
Le projet : Réaménagement de 93.000 m² autour de Penn Station, la plus grande gare de l’hémisphère occidental (600.000 passagers/jour).
Promoteur : Vornado Realty Trust
Investissements :
- Création de Plaza33 (espace piétonnier avec végétation)
- Modernisation de 51.000 m² de bureaux
- Amélioration des accès multimodaux (14 lignes métro + trains régionaux)
Impact : Transformation d’un hub de transit chaotique en destination urbaine attractive, augmentant significativement la valeur immobilière du quartier.
Droit à construire futur : 93.000 m² supplémentaires autorisés, conditionnés par la demande du marché.
Transposition pour le contexte belge
Projets TOD existants et futurs
Bruxelles :
- Tour & Taxis : réaménagement urbain intégré au projet du tram
- Reyers : futur pôle multimodal (métro + tram)
- Delta : densification autour de la station métro
- Schaerbeek Formation : projet TOD le long du réseau S
Gand :
- Oude Dokken : reconversion portuaire avec un accent sur les mobilités actives
- Densification autour de la gare Sint-Pieters
Anvers :
- Nieuw Zuid : nouveau quartier piétonnier et cyclable
- Grondvesten : reconnexion entre la ville et leport via le tram
Opportunités pour les promoteurs belges
1. Valoriser la proximité des transports en commun
Un appartement à moins de 500m d’une station de métro se vend en moyenne 10 à 15% plus cher qu’un appartement comparable plus éloigné.
2. Réduire les coûts de parking
En Belgique, construire une place de parking coûte :
- Parking extérieur : 5.000 à 8.000 €
- Parking sous-sol : 15.000 à 25,000 €
- Parking automatisé : 25.000 à 35.000 €
Réduire de 20% le nombre de places est une économie significative réinvestissable.
3. Anticiper la CSRD
Les entreprises cherchent des bureaux bien connectés pour réduire leurs émissions du sScope 3.
Un immeuble offrant :
- Des accès direct aux métro/tram
- Une infrastructure cyclable complète
- Des services de mobilité
…peut se positionner comme « CSRD-ready » et attirer des locataires premium.
4. Partenariats public-privé
Les autorités belges recherchent des partenaires privés pour activer :
- Les gares et stations
- Les espaces publics sous-utilisés
- Les friches industrielles bien connectées
Exemple : Les appels à projets SDRB à Bruxelles favorisent explicitement les projets intégrant la mobilité durable.
Cadre réglementaire favorable
Région bruxelloise :
- Le Plan Régional de Mobilité (Good Move) encourage les quartiers apaisés
- Les déductions d’impots pour des équipements cyclables dans les immeubles
- L’obligation des bornes de recharge dans les nouvelles constructions
Région flamande :
- Le programme « fietssnelwegen » (autoroutes cyclables) reliant les villes
- Des subsides pour des parkings vélos sécurisés
- L’intégration du volet mobilité dans les permis d’environnement
Région wallonne :
- Le plan FAST (mobilité douce)
- Les subventions pour les infrastructures cyclables
- Les RAVeL (Réseau Autonome de Voies Lentes) à valoriser
Cinq leçons clés pour la Belgique
1. Les Partenariats Public-Privé (PPP) sont essentiels
Le succès de projets comme The Underline repose sur une collaboration étroite entre :
- Les autorités publiques (infrastructure, réglementation)
- Les promoteurs privés (développement, activation)
- Les associations (animation, maintenance)
En Belgique : Les outils existent (SDRB, Citydev, AG Vespa en Flandre) mais doivent être activés plus systématiquement.
2. Les incitations financières fonctionnent
Pour les résidents :
- Les abonnements transport inclus
- Les réductions de loyer se sans voiture
- L’accès à l’autopartage
Pour les promoteurs :
- Les primes régionales
- Les bonus de densité
- Les réduction de charges d’urbanisme
3. La réglementation parking doit évoluer
Passer de minimums (obligation de construire) à maximums (limitation) de parking change radicalement l’équation économique.
Bruxelles est pionnière avec le volet parking du CoBrACE.
Objectif : Libérer du foncier et des budget pour les infrastructures de mobilité plus durables.
4. Le design influence les comportements
Un bel espace vert bien entretenu encourage la marche.
Des douches propres et modernes encouragent le vélo.
Des écrans d’informations en temps réel réduisent l’anxiété du transport public.
Investir dans la qualité des aménagements de mobilité durable = investir dans leur utilisation effective.
5. L’accessibilité et l’équité sont centrales
Un projet TOD réussi doit être accessible à toutes et tous :
- Personnes à mobilité réduite
- Familles avec enfants
- Personnes âgées
- Ménages à revenus modestes
Risque de gentrification : Les projets TOD peuvent augmenter les prix immobiliers et exclure les populations déjà installées.
Solution : Inclure des logements sociaux/moyens dans les projets TOD, comme l’impose déjà partiellement la Région bruxelloise (minimum 25% de logement social dans les nouveaux projets de plus de 3500 mètres carrés).
Conclusion : une opportunité stratégique pour les acteurs belges
Le rapport de l’Urban Land Institute démontre qu’intégrer la mobilité durable dans les projets immobiliers n’est pas seulement une question de responsabilité environnementale. C’est une opportunité économique.
Pour les promoteurs, cela implique les avantages suivants :
- Réduction des coûts de construction (moins de parkings)
- Valorisation des actifs (proximité transport)
- Différenciation sur le marché
- Anticipation réglementaire (CSRD)
Pour les entreprises locataires, cela implique les avantages suivants :
- Réduction des émissions du scope 3
- Attractivité pour les employés (qualité de vie)
- Conformité à la CSRD
- Image de marque
Pour les collectivités, cela implique les avantages suivants :
- Dynamisation des quartiers
- Réduction de la congestion
- Améliorationde la qualité de l’air
- Attractivité du territoire
La Belgique dispose d’atouts considérables pour réussir cette transition :
- Réseau de transport public dense (un des meilleurs d’Europe)
- Culture cyclable développée (Gand, Anvers, Louvain)
- Villes compactes et denses (idéales pour les mobilités actives)
- Cadre réglementaire évoluant rapidement
Il manque encore l’échelle. Les exemples existent, mais ils doivent se multiplier pour transformer réellement nos villes.
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Sources:
- Urban Land Institute (2025). Sustainable Mobility and Real Estate: Opportunities for Creating Lasting Development Value. 22 pagina’s.
- Buehler, R. (2012). Determinants of bicycle commuting in the Washington, DC region: The role of bicycle parking, cyclist showers, and free car parking at work. Transportation Research Part D: Transport and Environment, 17(7), 525-531.
- British Council for Offices (2019). Research on workplace cycling facilities.
- ModeScore (2025). Sustainable Transport Certification
- National Association of Realtors (2023). Community and Transportation Preferences Survey.
- Smart Growth America (2020). Public Opinion on Transportation Investment.
- Copenhagenize Index (2025). Global Rankings of Bicycle-Friendly Cities.